Ce qui fidélise les locataires de Morguard

‍Le défi

En 2018, Morguard gérait un portefeuille vaste et en croissance dans plusieurs catégories d'actifs. Les locataires posaient des questions de plus en plus précises au moment du renouvellement. Et Morguard avait fait le choix délibéré de rendre compte de ses pratiques en matière de développement durable, à l'image de la façon dont ils souhaitaient opérer.

La question la plus difficile n'était pas de savoir s'il fallait agir. C'était comment déployer quelque chose de cohérent dans une tour de bureaux à Ottawa, un centre commercial régional attirant 7,5 millions de visiteurs par année, et une communauté résidentielle dans la même ville, sans reconstruire le programme de zéro à chaque propriété, ni alourdir la charge de travail des équipes d'immeubles.

Il leur fallait un programme capable de passer à l'échelle, de mobiliser les occupants et de tenir la route dans un rapport GRI.

Ils ont déployé Alvéole dans 39 propriétés.

Ce qui fonctionne dans chaque site

Chaque installation suit le même modèle : une ruche gérée, des visites d'apiculteur toutes les trois semaines, des événements planifiés pour les locataires, et 100 pots de miel de marque par récolte. Alvéole s'occupe de tout. Les équipes d'immeubles sont présentes. Elles ne gèrent rien.

Ce qui change, c'est la façon dont chaque type d'actif tire parti du programme.

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Bureaux

77 Bloor, 131 Bloor, 99 Metcalfe, 150 Elgin, Kinaxis HQ (3199 Palladium Dr.)

Le programme donne aux équipes de location quelque chose de concret à mettre de l'avant lors des visites et des renouvellements. Les prospects voient un programme actif qui appartient à l'immeuble. Au moment du renouvellement, l'équipe dispose d'un dossier documenté de la participation des locataires, et pas seulement de chiffres d'occupation.

Commerce de détail

‍Bramalea City Centre, St. Laurent, Cambridge Centre, Centerpoint Mall, East York Town Centre, Bonnie Doon

Le programme se déploie sous forme d'activations ouvertes au public: expositions dans les halls, ateliers, distributions de miel. Le St. Laurent, qui accueille 7,5 millions de visiteurs par année, l'a intégré à sa revitalisation de 2025. L'équipe dispose maintenant de preuves d'engagement propres au programme.

Résidentiel

‍Jean Edmonds Towers, 59 Camelot, Ottawa

Les résidents bénéficient d'événements saisonniers et de pots de miel de marque provenant de la ruche de leur immeuble. Un point de contact concret et récurrent qui fait de rester la décision qui s'impose, entièrement géré par nos soins.

Les résultats

‍Le programme a débuté dans une seule propriété Morguard en 2018. Il est maintenant déployé dans 39 sites et a connu une croissance de 25% d'une année à l'autre.

Voici ce que cela représente en chiffres:

« Quand des prospects visitent nos immeubles et voient des ruches avec de la signalisation éducative et des pots de miel, ça nous différencie immédiatement de la concurrence », a dit un gestionnaire principal d'actifs chez Morguard Corporation.

Certification et rapports

Chaque installation génère deux types de données qu'aucun autre programme d'immeuble ne produit à l'échelle de la propriété.

• Environnementales : des données de biodiversité saisonnières récurrentes par immeuble, plutôt qu'un relevé ponctuel. Soutient les divulgations GRI sur la biodiversité et les impacts sur les écosystèmes, ainsi que les rapports TNFD et CSRD.
• Sociales : MyHive assure le suivi de la participation aux événements par propriété, les deux flux de données soutenant les indicateurs sociaux GRI dans le cadre des rapports volontaires sur le développement durable.

Chaque installation soutient les certifications BOMA BEST et LEED : jusqu'à 14 points par propriété sous LEED, jusqu'à 13 sous BOMA BEST. Aucune infrastructure capitale requise. Les immeubles certifiés BOMA BEST affichent en moyenne une prime de loyer de 7 % et un taux d'inoccupation inférieur de 3,5 %.

Des résumés de participation sont transmis à Morguard après chaque événement : datés, propres à chaque propriété et cumulatifs. Au moment du renouvellement, ce dossier répond à la question que la plupart des propriétaires ne peuvent pas poser : qu'est-ce qui fait que cet immeuble vaut la peine d'y rester plutôt que celui d'en face?

D'un seul site à un déploiement national

Le déploiement dans 39 propriétés a tranché la question de savoir si un programme comme celui-ci pouvait passer à l'échelle. Le portefeuille comprenait des centres commerciaux régionaux, des tours de bureaux et des actifs résidentiels, et le programme ne s'est pas fragmenté en versions distinctes pour chacun.

Un seul modèle opérationnel. La même structure de rapports, le même calendrier de service et la même approche de livraison : peu importe la catégorie d'actif, la taille de l'immeuble ou la composition des locataires. C'est à quoi ressemble une croissance de 25 % d'une année à l'autre dans un portefeuille quand le programme fonctionne vraiment.