Les gestionnaires d'actifs préfèrent les aménagements OpEx aux aménagements CapEx
Les gestionnaires d'actifs sont confrontés à un problème d'allocation de capital. Les aménagements traditionnels pour les locataires nécessitent des investissements initiaux importants, de longs délais de construction et des modifications structurelles permanentes des bâtiments. Lorsque les conditions du marché évoluent plus rapidement que les calendriers de construction, ces aménagements permanents deviennent des actifs immobilisés.
Le piège des capitaux
La construction d'un salon de 500 000 $ pour les locataires prend huit mois. Pendant la construction, votre locataire principal réduit son empreinte de 40 %. Le salon ouvre ses portes dans un immeuble à moitié vide. Vous êtes maintenant propriétaire d'un coût structurel permanent sans mécanisme pour mesurer l'impact du renouvellement.
Ce scénario se retrouve dans tous les portefeuilles commerciaux. Les taux d'intérêt élevés rendent plus risqués les engagements de capitaux importants. Les gestionnaires d'actifs ont besoin de flexibilité et non de coûts fixes. Les taux d'inoccupation des bureaux sur les principaux marchés restent élevés, ce qui rend indispensable une réponse rapide aux demandes des locataires.
Déploiement rapide et tests à faible risque
Mettez en place un programme à l'échelle du portefeuille en quelques semaines, et non en quelques mois, pour faire face au risque d'inoccupation croissant. Si la réponse des locataires n'est pas à la hauteur, vous interrompez le programme. Aucun changement structurel à annuler. Pas de capital à amortir.
Les services par abonnement sont déployés en quelques semaines. Vous signez un contrat de service et les programmes commencent le mois suivant. Pas de permis de construire. Pas de modifications structurelles. Pas de cycles de planification pluriannuels.
Le coût annuel est prévisible.Les gestionnaires d'actifs signalent que les équipements ont un impact direct sur les décisions de renouvellement des baux, mais uniquement lorsque les locataires les utilisent réellement.
Les habitats pour pollinisateurs et les ruches urbaines ne nécessitent aucun aménagement. Ils s'installent sur les toits ou dans les espaces extérieurs inutilisés sans apporter de modifications permanentes à vos actifs. Lorsque les données de performance montrent un faible engagement, vous sortez du contrat au moment du renouvellement. Le profil de risque est fondamentalement différent de celui de la construction permanente.
Déploiement à l'échelle du portefeuille sans contrainte
Les gestionnaires d'actifs supervisent plusieurs propriétés. Une enquête nationale a révélé que 73 % des locataires de bureaux attendent désormais des programmes de développement durable, mais que les équipes chargées de la construction manquent de ressources pour les mettre en œuvre à grande échelle.
Un modèle d'abonnement résout ce problème. Un seul contrat couvre l'ensemble de votre portefeuille. Chaque propriété bénéficie d'une qualité de programme identique sans que les équipes locales de gestion de projet aient à gérer les fournisseurs, à coordonner les événements ou à suivre les données relatives à l'engagement.
Résultats mesurables pour l'information des investisseurs
Les aménagements CapEx ne fournissent pas de données sur l'engagement. Vous ne pouvez pas prouver qu'un hall d'entrée rénové a entraîné des renouvellements. Les programmes OpEx génèrent des rapports trimestriels indiquant les taux de participation des locataires, la participation aux événements et les indicateurs de durabilité.
Les investisseurs exigent de plus en plus d'informations sur l'engagement des locataires et la performance ESG au niveau de l'immeuble. Les services d'abonnement fournissent la documentation dont vous avez besoin : nombre de participants, fréquence des programmes et résultats environnementaux mesurables tels que le soutien aux pollinisateurs et l'écologisation urbaine.
Lorsque votre prochain investisseur vous demandera comment vous protégez le taux d'occupation, vous présenterez les données de fréquentation et la corrélation des renouvellements, et non les factures de construction.
L'avantage du déploiement
Les marchés évoluent plus vite que les calendriers de construction. Les attentes des locataires changent tous les trimestres. Les gestionnaires d'actifs qui engagent des capitaux dans des structures permanentes perdent la capacité de pivoter lorsque les conditions changent.
Les commodités OpEx offrent une voie différente. Déployez immédiatement. Développez vos activités dans l'ensemble de votre portefeuille. Suivez l'engagement réel des locataires. Quittez le programme s'il ne donne pas les résultats escomptés. Pas de modifications structurelles. Pas de coûts irrécupérables.
Vos bâtiments doivent se différencier pour favoriser la rapidité de la location. La question n'est pas de savoir s'il faut investir dans des aménagements pour les locataires. La question est de savoir si vous pouvez vous permettre d'immobiliser des capitaux dans des structures permanentes alors qu'il existe des alternatives flexibles et réversibles.
Les immeubles qui bénéficient d'un positionnement privilégié ne sont pas ceux qui disposent du plus grand nombre d'équipements. Ce sont les immeubles où les gestionnaires d'actifs ont investi dans des programmes que les locataires peuvent voir, auxquels ils peuvent participer et dont ils se souviennent à l'approche du renouvellement du bail. Les gestionnaires d'actifs peuvent s'assurer que leurs immeubles sont le choix préféré du locataire moderne.
