Comment le GRESB évaluera la biodiversité en 2028
Le GRESB note la biodiversité pour la toute première fois. C'est un véritable changement pour le monde de l'immobilier commercial (CRE).
L'indicateur de stratégie pour la biodiversité et la nature (RM7) vaut 3,25 points sur 100, et pour les obtenir, vous avez besoin d'une stratégie à l'échelle de l'ensemble du portefeuille, alignée sur un cadre reconnu comme le TNFD. Quelques beaux projets sur quelques bâtiments ne suffiront pas à eux seuls.
La nature a toujours été au cœur d'Alvéole. En 2022, des gouvernements se sont réunis à Montréal, notre ville natale, et ont adopté le Cadre mondial de la biodiversité de Kunming-Montréal lors de la COP15. En gros, l'équivalent de l'Accord de Paris pour la nature. Neuf mois plus tard, le TNFD (Taskforce on Nature-related Financial Disclosures / Groupe de travail sur les publications financières liées à la nature) a publié ses recommandations finales.
À cette même période, quand nous avons commencé à dire à nos clients que nous voulions créer un produit d’analyse de données sur la nature, la réponse était toujours une variante de : « C'est génial, on comprend l'intérêt. Mais tant que ce n'est pas évalué sur le GRESB, vous n'aurez pas beaucoup d'adhésion. »
C'était juste. Mais en tant que partenaire du GRESB, nous avions participé à de nombreuses discussions sur la direction que prenait la Norme, et la trajectoire était très claire. Nous avons donc fait un pari audacieux et développé Aura avant même que ces points n'existent.
Et maintenant, c'est comptabilisé dans le score. Voici ce que cela signifie.
Qu'est-ce qui change pour la biodiversité dans le GRESB 2028 ?
Le RM7 figurait déjà dans le GRESB depuis 2025, mais il ne comptait pas dans la note. Le GRESB recueillait essentiellement des informations. Dans la Norme 2028, il attribue un score de 3,25 points, tant dans le benchmark des investissements existants (Standing Investments) que dans celui du développement (Development).
La biodiversité est l'un des quatre nouveaux sujets intégrés au score, et le plus important d'entre eux :
3,25 points peuvent sembler moindre, mais c'est en réalité considérable quand on y regarde de près.
Pensez à un bâtiment. Pensez à tout ce dont vous devez tenir compte : énergie, carbone, eau, déchets, certifications, locataires… un million de choses. Que la biodiversité apparaisse d'emblée à 3,25 points lors de sa toute première évaluation en dit long sur ce que les investisseurs demandent.
Le GRESB le dit clairement dans la norme : les enjeux liés à la nature deviennent de plus en plus matériels pour l'immobilier. Les inondations, les vagues de chaleur extrême et le stress hydrique augmentent les coûts d'exploitation et d'assurance, et ils affectent la valeur des actifs.
Pourquoi le score GRESB de tout le monde va-t-il bouger ?
Parce que la biodiversité n'est pas le seul changement. L'ensemble de la norme passe d'une logique de gestion à une logique de performance.
Pendant des années, vous pouviez obtenir un bon score au GRESB en étant simplement très bien organisé. De bonnes politiques, de bons processus, un classeur rempli de documents. C'est un peu comme gagner un prix pour avoir des politiques RH irréprochables.
En 2028, ces pratiques fondamentales deviennent votre ticket d'entrée, et non plus ce qui vous rapporte des points. Par exemple, la mesure de la performance énergétique et des GES passe de 6,5 % du score à 30 %. Le GRESB vous a toujours comparé à vos pairs, mais il compare désormais la performance réelle de vos bâtiments, pas vos documents administratifs. Je pense que c'est une excellente chose, même si cela peut sembler impressionnant à première vue.
Évidemment, le total reste sur 100, mais avec les quatre nouveaux sujets ajoutés qui valent un total de 10,25 points, chaque point existant se trouve dilué d'environ 10 %.
Donc, si vous êtes responsable de la durabilité et que vous pensiez enfin maîtriser le GRESB, voilà qu'on change les règles du jeu, et personne n'acceptera un score inférieur. La question pour l'année à venir est donc très pragmatique : où puis-je récupérer mes points ?
Les frigorigènes et l'interactivité avec le réseau électrique sont assez complexes à maîtriser. Les points d'innovation dépendent de ce que le GRESB décidera d'accepter. Une stratégie de biodiversité, une fois décomposée, est beaucoup plus simple qu'il n'y paraît, mais elle n'est probablement pas ce que vous imaginiez.
Voici la partie intéressante. En 2026, 60 % des participants aux investissements existants et 68 % des participants au développement ont déclaré au GRESB qu'ils avaient une stratégie de biodiversité. Cependant, beaucoup de ces réponses décrivaient des activités à l'échelle de la propriété, comme de la plantation d'espèces indigènes ou des aménagements d'habitats (ou des ruches sur les toits), et seule une minorité faisait référence à un cadre comme le TNFD.
Ainsi, beaucoup de gens pensent avoir une stratégie de biodiversité. Selon la définition de 2028, beaucoup d'entre eux n'obtiendront pas les points.
Et venant d'une entreprise qui installe des ruches sur les toits, je le dis franchement : si vous vous contentez de mettre des abeilles sur trois bâtiments, vous n'obtiendrez pas vos points GRESB.
Cela ne veut pas dire qu'il faut enlever les abeilles. Les projets sur site peuvent tout à fait faire partie d'une stratégie, la différence réside dans la démarche. Vous examinez les risques et opportunités liés à la nature sur l'ensemble de vos actifs, puis vous choisissez où agir, souvent sur vos bâtiments phares, là où cela crée le plus de valeur. C'est cela, une stratégie de portefeuille. Des abeilles seules ne restent que des abeilles.
Faut-il maîtriser le TNFD sur le bout des doigts pour obtenir les points ?
Non. De la façon dont je le comprends : on ne vous demande pas de lire chaque page du guide. On vous demande d'avoir une stratégie alignée sur le TNFD, sans pour autant tomber dans l'excès.
Le TNFD propose des directives sectorielles pour l'immobilier, avec des indicateurs très intuitifs une fois qu'on les découvre :
- Votre bâtiment laisse-t-il les lumières allumées toute la nuit ?
- Utilisez-vous des produits chimiques nocifs à proximité d'habitats naturels ?
- Le bâtiment est-il situé à proximité d'une zone protégée ou d'une zone clé pour la biodiversité ?
- (Entre autres choses)
À quoi ressemble l'approche LEAP du TNFD pour un portefeuille immobilier ?
LEAP est la démarche en quatre étapes sous-jacente à toutes les recommandations du TNFD. Pour un portefeuille, elle se déroule comme suit :
- Localiser (Locate) : déterminez où se trouvent vos actifs et ce qui les entoure. Supposons que vous ayez un bâtiment et que vous ne sachiez pas qu'il se trouve dans une zone protégée. Quoi que vous y fassiez, l'impact sera bien plus grand que pour le même bâtiment en plein centre-ville, car chaque ruissellement affecte les espèces environnantes.
- Évaluer (Evaluate) : examinez les impacts et dépendances réels envers la nature sur chaque site, comme l'éclairage, les produits chimiques, le sol et l'eau.
- Apprécier (Assess) : déterminez quels risques et opportunités liés à la nature comptent le plus pour l'ensemble du portefeuille.
- Préparer (Prepare) : définissez vos objectifs, votre plan d'action et la manière dont vous mesurerez les progrès au fil du temps.
Vous n'avez pas besoin d'un plan quinquennal pour commencer. Une ou deux données pour chaque actif et une méthodologie claire suffisent pour démarrer.
Comment devriez-vous utiliser votre soumission GRESB 2027 ?
Comme une pratique.
L'évaluation 2027 est encore notée selon l'ancienne méthode. Mais parallèlement à vos résultats officiels, le GRESB vous donnera des scores indicatifs montrant ce que vous auriez obtenu avec la méthodologie 2028. L'objectif du benchmark est de vous faire progresser au fil du temps, et c'est exactement l'occasion rêvée. Constituez vos données dès maintenant, car la performance sera la prochaine étape. Le GRESB cite la biodiversité parmi les sujets envisagés pour de futures attributions de score basées sur la performance. L'énergie est passée de 6,5 % à 30 % du score ; la nature suit la même voie.
C'est votre dernière soumission avant que la biodiversité ne compte dans la note. La fois suivante, vous obtiendrez la totalité des 3,25 points, une partie, ou zéro. Soumettez donc une vraie réponse pour le RM7 en avril prochain, même s'il s'agit d'une première version, et laissez le GRESB vous indiquer où vous vous situez.
Est-ce simplement une case de plus à cocher ?
Non.
Les gens aiment sincèrement la nature et privilégient les bâtiments qui lui font une place. Le travail que vous accomplissez pour le GRESB peut donc aussi venir nourrir vos efforts auprès des locataires.
Nous le constatons dans la façon dont nos clients achètent nos capteurs de nature. C'est généralement un partage 50/50 : la moitié du budget provient de l'équipe durabilité, pour les données, et l'autre moitié vient du côté gestion des locataires, parce que cela raconte une belle histoire aux occupants du bâtiment.
Embarquez les investisseurs et les locataires avec vous. Une histoire naturelle claire, appuyée par des données et ressentie par les occupants de vos bâtiments, vous donne des éléments solides à présenter. Des données et des personnes, travaillant ensemble.
Alors, par où commencer ?
Restez simple. Une stratégie à l'échelle du portefeuille, alignée sur la logique du TNFD, mesurée au fil du temps. Et vous n'êtes pas seul au milieu de la forêt : certains des plus grands propriétaires au monde ont déjà des stratégies de biodiversité assorties d'objectifs réels.
Sans vouloir me jeter des fleurs, nous avons développé Aura en sachant pertinemment que cette évaluation arrivait.
Notre engagement
Rapprocher les personnes de la nature est notre raison d'être — qu'il s'agisse des moments inoubliables où locataires et occupants goûtent du miel frais provenant d'une ruche, de suivre chaque battement d'ailes d'un pollinisateur ou d'enregistrer les fréquences du concert matinal des oiseaux autour des bâtiments de nos clients. Aura, notre plateforme de données sur la nature et la biodiversité, est une évolution naturelle pour nous, garantissant que la nature se traduise par les données dont les investisseurs ont besoin, sans en perdre la magie. Essayez Aura gratuitement sur l'un de vos bâtiments.
