La nature dans l'immobilier commercial génère un retour sur investissement mesurable
L'immobilier commercial est soumis à une pression sans précédent. Avec 1,8 trillion de dollars de prêts arrivant à échéance et les attentes des locataires évoluant plus rapidement que jamais, les gestionnaires d'actifs ont besoin de stratégies pour relever simultanément plusieurs défis. La réponse pourrait être plus simple que prévu : la nature.
La nature n'est pas une décoration. La nature en tant qu'infrastructure.
Les chiffres racontent une autre histoire
Lorsque PGIM Real Estate et Brookfield Asset Management ont commencé à intégrer des programmes complets de protection de la nature dans leurs portefeuilles, ils ne cherchaient pas à obtenir des certificats de durabilité. Ils recherchaient des rendements financiers mesurables.
Les immeubles dotés de programmes environnementaux établis bénéficient de primes locatives 31 % plus élevées que les immeubles conventionnels. Les immeubles qui intègrent la nature sont loués 20 % plus rapidement que les immeubles comparables. Sur les marchés où l'inoccupation représente une perte de revenus immédiate, cette rapidité est importante.
Mais l'avantage financier va bien au-delà des paramètres initiaux de la location.
Le coût caché de la rotation des locataires
La rotation des locataires reste l'un des coûts cachés les plus onéreux de l'immobilier commercial.Un départ moyen coûte 31 927 dollars si l'on tient compte de la perte de loyer, des indemnités pour améliorations locatives, des commissions des courtiers et de la réduction du revenu net d'exploitation pendant les périodes d'inoccupation.
Les bâtiments dotés d'un programme complet de protection de la nature enregistrent des taux de rétention supérieurs de 15 %. Pour un portefeuille de 100 logements, le fait d'économiser ne serait-ce que 5 rotations par an permet de préserver environ 160 000 dollars de revenus autrement perdus.
Le mécanisme à l'origine de cet avantage de rétention implique de multiples facteurs. La productivité augmente de 15 % dans les bâtiments dotés d'éléments biophiliques importants. Les congés de maladie diminuent de 18 %. Les taux de satisfaction des locataires augmentent de 23 %. Ces améliorations ne sont pas le fruit du hasard. Elles résultent de choix programmatiques spécifiques effectués par les principaux portefeuilles.
Des réductions des coûts d'exploitation qui s'additionnent
Les propriétés qui utilisent un système intégré de surveillance de l'environnement enregistrent des réductions de coûts énergétiques de l'ordre de 15 à 30 %. Oxford Properties a réduit ses coûts d'exploitation de 10 à 20 % sur plusieurs actifs après avoir mis en œuvre des programmes environnementaux complets.
Il ne s'agit pas d'économies ponctuelles. Elles s'accumulent chaque année tout en améliorant les paramètres de performance des bâtiments qui comptent pour les évaluations et les refinancements.
La question qui se pose alors est la suivante : quelles sont les interventions spécifiques qui permettent d'obtenir ces résultats ? Et comment les portefeuilles peuvent-ils les mettre en œuvre sans perturber les opérations existantes ou nécessiter des dépenses d'investissement massives ?
L'avantage de l'efficacité de la certification
C'est ici que la stratégie devient particulièrement intéressante. Les portefeuilles intelligents reconnaissent que les programmes de protection de la nature satisfont simultanément aux exigences de plusieurs systèmes de certification. Un ensemble d'initiatives permet d'obtenir des points pour les évaluations LEED, BREEAM, WELL Building Standard, BOMA 360 et GRESB.
Le développement durable passe ainsi d'un centre de coûts à une efficacité stratégique. Mais l'approche de la mise en œuvre a une grande importance. Les propriétés qui cherchent à obtenir des certifications individuellement, avec des programmes et des consultants distincts, dépensent beaucoup plus et obtiennent moins de résultats que celles qui utilisent des stratégies intégrées.
Les avantages financiers ne se limitent pas à la réduction des frais de conseil. Les immeubles ayant obtenu plusieurs certifications obtiennent systématiquement de meilleurs résultats en termes de rapidité de location, de fidélisation des locataires et de positionnement sur le marché.
L'échelle du portefeuille change l'équation
Les bâtiments individuels peuvent produire des résultats impressionnants, mais la mise en œuvre à l'échelle d'un portefeuille multiplie les avantages. Fengate Asset Management applique des approches standardisées qui réduisent les coûts par actif tout en améliorant la cohérence entre les différents types d'immeubles.
Les économies d'échelle réalisées au niveau des relations avec les fournisseurs, des systèmes de contrôle et de la gestion des programmes permettent de réaliser des gains d'efficacité que les approches individuelles des bâtiments ne peuvent égaler.
Plus important encore, la mise en œuvre des portefeuilles améliore la qualité des données pour les rapports des investisseurs. Lorsque les investisseurs institutionnels demandent des données sur les performances ESG (ce que 90 % d'entre eux font désormais selon PwC), les programmes environnementaux normalisés répondent par des mesures crédibles et comparables.
La fenêtre concurrentielle
Les premiers à adopter le système s'assurent une différenciation concurrentielle. Au fur et à mesure que la performance environnementale devient une attente standard plutôt qu'une caractéristique haut de gamme, la possibilité d'obtenir un avantage sur le marché se rétrécit.
Les cadres réglementaires se renforcent. Le groupe de travail sur les informations financières liées à la nature (TNFD) passe d'une démarche volontaire à une démarche attendue. Les locataires choisissent les bâtiments en fonction de leurs références en matière de développement durable, en plus des facteurs traditionnels.
La question n'est pas de savoir si l'intégration de la nature devient la norme dans l'immobilier commercial. La question est de savoir si les portefeuilles s'emparent de la fenêtre concurrentielle alors que la différenciation crée encore une valeur mesurable.
Les gestionnaires d'actifs qui cherchent à comprendre l'exposition de leur portefeuille aux risques liés à la nature peuvent commencer par utiliser des plateformes d'évaluation des risques qui cartographient les dépendances et les impacts. Mais l'évaluation n'est que la première étape. La stratégie de mise en œuvre détermine si ces connaissances se traduisent par des performances financières.
Vous souhaitez obtenir le cadre de mise en œuvre complet ? Notre guide complet révèle les stratégies spécifiques utilisées par les meilleurs portefeuilles pour atteindre des primes de loyer de 31 %, la façon de mettre en œuvre ces stratégies dans divers types d'actifs sans perturbation opérationnelle, et les voies de certification exactes qui maximisent le retour sur investissement tout en minimisant les coûts de conseil.
