Le retour sur investissement du GRESB dans la CRE

Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est en train de devenir une norme dans la manière dont l'immobilier commercial (CRE) évalue la durabilité. Pourtant, pour de nombreux propriétaires et gestionnaires de biens immobiliers, il ne s'agit encore que d'une autre exigence en matière de rapports.

Cependant, de plus en plus de données suggèrent que la participation au GRESB peut être liée à une meilleure performance financière. Pour les parties prenantes qui se concentrent sur le retour sur investissement, cela ouvre de nouvelles questions sur la valeur économique de la stratégie ESG et de la stratégie de durabilité.

Comprendre le GRESB et son impact financier

GRESB est l'acronyme de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Il s'agit en quelque sorte d'un bulletin d « évaluation du degré d » écologisation et de responsabilité sociale des portefeuilles immobiliers. Les propriétaires immobiliers remplissent un questionnaire annuel et le GRESB les note sur une échelle de 0 à 100.

L'analyse comparative n'est pas exigée par la loi et elle est totalement volontaire. Cependant, de nombreux investisseurs importants tiennent compte des résultats du GRESB lorsqu'ils décident où placer leur argent. Considérez-le comme l'équivalent d'une note de crédit pour les bâtiments en matière de développement durable.

Le GRESB s'intéresse à deux aspects principaux : la manière dont vous gérez le développement durable (vos politiques et votre leadership) et les performances réelles de vos bâtiments (utilisation de l'énergie, consommation d'eau et déchets).

Comment la participation au GRESB se traduit-elle en argent réel ?

Une chose est surprenante : les bâtiments qui participent au GRESB gagnent plus d'argent. Les études montrent qu'ils obtiennent des résultats supérieurs à ceux des non-participants d'environ 1,8 % par an. Cela peut sembler peu, mais sur 11 ans, cela représente une différence de 40 % !

C'est comme la différence entre investir 100 000 dollars et récupérer 140 000 dollars et 100 000 dollars. Qui ne voudrait pas de ces 40 000 dollars supplémentaires ?

Une autre étude a montré que pour chaque augmentation de 10 points du score GRESB, les rendements annuels des fonds augmentaient de 0,34 %. Encore une fois, cela peut sembler peu, mais dans l'immobilier, ces fractions se chiffrent en millions.

Les avantages financiers se manifestent de différentes manières :

1. À court terme : Réduction des factures d'électricité et des coûts d'exploitation
2. A moyen terme : Augmentation des loyers et diminution du nombre d'espaces vides
3. Le long terme : Des bâtiments qui valent plus cher au moment de la vente

Ce que nous mesuronsBâtiments du GRESBBâtiments hors-GRESBDifférenceRendements annuelsEn hausse de 1,8 %Base de référence+1.8%Taux de vacanceBaisse de 3 à 5Base de référence-3-5%Coûts de l'énergieDiminuer de 10 à 20 %.Base de référence-10-20%

Trois façons pour les bâtiments du GRESB de gagner plus d'argent

1. Ils consomment moins d « énergie et permettent d » économiser beaucoup d'argent

Les bâtiments GRESB consomment généralement 10 à 20 % d'énergie en moins que les bâtiments similaires non GRESB. Pour un immeuble de bureaux de 100 000 pieds carrés, cela peut signifier une économie de 20 000 à 40 000 dollars par an sur les coûts des services publics.

Le plus beau ? De nombreuses améliorations visant à économiser l'énergie s'amortissent rapidement :

• Éclairage LED : Amortissement en 1 à 3 ans et réduction des coûts d « éclairage jusqu » à 75%.
• Thermostats intelligents : Ils coûtent quelques centaines de dollars mais permettent d'économiser des milliers de dollars par an
• Meilleure isolation : Réduit les besoins en chauffage et en climatisation de 15 à 30 %.

Ils ne sont pas seulement bons pour l'environnement. C'est comme si vous trouviez de l'argent caché dans les murs de votre bâtiment !

2. Les locataires restent plus longtemps et paient davantage

Les gens préfèrent travailler dans des bâtiments écologiques. Des études montrent que les employés travaillant dans des bâtiments durables sont plus heureux, en meilleure santé et plus productifs. Les entreprises le savent et sont donc prêtes à payer des loyers plus élevés pour des immeubles conformes au GRESB.

Les locataires des bâtiments du GRESB sont généralement

• Renouveler les baux 5 à 10 % plus souvent que dans les bâtiments conventionnels
• Payer un loyer 3-7% plus élevé pour un espace comparable
• Se déclarent plus satisfaits de leur espace de travail

Chaque vacance évitée permet d'économiser des milliers de dollars en frais de renouvellement. Lorsqu'un locataire part, les propriétaires dépensent de l'argent en rénovations, en marketing et en loyers perdus, ce qui équivaut souvent à 6 à 12 mois de revenus locatifs.

3. Ils ont plus de valeur au moment de la vente

La participation au GRESB permet aux bâtiments de mieux conserver leur valeur, en particulier pendant les périodes de ralentissement du marché. La volatilité de la valeur des bâtiments écologiques a été réduite de 10 à 20 % en période de récession.

Les investisseurs prennent de plus en plus en compte les indicateurs de durabilité lorsqu'ils décident de leurs achats. Un bâtiment ayant de bonnes performances en matière de GRESB peut :

• Attirer plus d'acheteurs potentiels
• Vendez plus rapidement (30 % de jours en moins sur le marché)
• Prix élevés (5 à 7 % de plus par mètre carré)

C'est comme si vous vendiez une voiture avec une bonne consommation d'essence et des caractéristiques de sécurité plutôt qu'une voiture sans caractéristiques de sécurité : plus de gens la veulent et ils paieront plus cher pour l'obtenir.

Leaders du GRESB et non-participants : les chiffres

Les données montrent des différences évidentes entre les propriétés qui obtiennent de bons résultats dans le cadre du GRESB et celles qui n'y participent pas. Sur une période de 11 ans, les participants au GRESB ont obtenu des rendements supérieurs de 40 points de pourcentage à ceux des non-participants.

Pour les fonds d'investissement immobilier (FPI), le lien est encore plus clair. Une étude a montré que pour chaque augmentation de 1 % du score du GRESB :

• Le rendement des actifs (ROA) a augmenté de 1,3 %.
• Le rendement des capitaux propres (ROE) a augmenté de 3,4 %.

En période de ralentissement économique, les immeubles du GRESB conservent un taux d'occupation plus élevé, souvent de 2 à 4 % supérieur à celui des non-participants. Cela peut sembler peu, mais chaque point de pourcentage d'occupation peut représenter des centaines de milliers de dollars pour une grande propriété.

Comment la durabilité crée de la valeur au-delà du GRESB

De meilleures options de financement

Les banques et les prêteurs commencent à offrir de meilleures conditions pour les bâtiments écologiques. Il s’agit notamment de:

• Des taux d'intérêt plus bas (généralement de 0,1 à 0,25 % en dessous des taux standard)
• Ratios prêt/valeur plus élevés
• Périodes d'amortissement plus longues
• Accès à des obligations et prêts verts spéciaux

Une réduction de 0,15 % du taux d'intérêt sur un prêt de 10 millions de dollars permet d'économiser 15 000 dollars par an, ce qui est suffisant pour financer plusieurs initiatives de développement durable.

Avantages marketing

La participation au GRESB confère aux bâtiments des droits de vantardise qui facilitent le marketing. Les immeubles peuvent :

• Faire figurer leur score au GRESB dans les documents de location
• Vous pouvez obtenir des certifications supplémentaires telles que LEED ou ENERGY STAR.
• Obtenir une couverture médiatique positive pour les initiatives de développement durable

Ces avantages marketing permettent d'attirer des locataires haut de gamme soucieux de leur empreinte écologique.

Réduction des risques

Les bâtiments alignés sur le GRESB sont moins exposés aux risques :

• Augmentation des coûts de l'énergie
• Nouvelles réglementations environnementales
• Modification des préférences des locataires
• Événements liés au climat

Les compagnies d'assurance ont commencé à offrir des réductions de 5 à 10 % pour les biens immobiliers dotés de solides programmes de développement durable, reconnaissant ainsi qu'ils présentent des risques moindres.

Au-delà de la conformité : l'importance du GRESB

Le GRESB était au départ un moyen de mesurer la durabilité, mais il a évolué pour devenir bien plus que cela. Aujourd'hui, c'est un outil qui permet d'identifier les opportunités de création de valeur dans l'immobilier commercial.

Les propriétaires les plus prospères ne considèrent pas le GRESB comme un exercice de conformité, mais comme une stratégie commerciale. Ils comprennent que les initiatives de développement durable telles que l'apiculture urbaine ne permettent pas seulement d'obtenir des points GRESB, mais aussi de rendre les locataires plus heureux, de réduire les coûts d'exploitation et d'accroître la valeur des bâtiments.

Le résultat ? La participation au GRESB est associée à :

• Des rendements plus élevés : 1,8 % de surperformance annuelle
• Réduction des coûts : Réduction de 10 à 20 % des dépenses d'exploitation
• De meilleures relations avec les locataires : 5 à 10 % de taux de rétention en plus

Les solutions basées sur la nature, comme les programmes apicoles d'Alvéole, cochent plusieurs cases dans l'évaluation du GRESB. Ils offrent des avantages mesurables en termes de biodiversité tout en créant des opportunités uniques d'engagement pour les locataires. Le miel produit devient un rappel tangible de l'engagement du bâtiment en faveur du développement durable.