Mises à jour du GRESB 2026 et ce qui n'a pas changé pour l'immobilier commercial
Le Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB ) a publié ses mises à jour de la norme 2026 à la fin de l'année 2025, introduisant des changements de notation pour le carbone incorporé, les objectifs net-zéro et l'engagement des locataires. Les équipes de l'immobilier commercial disposent désormais des spécifications techniques complètes pour se préparer au cycle de soumission 2026.
Mais parmi tous les changements apportés à la mesure du carbone et à l'établissement de rapports sur l'énergie, un sujet reste manifestement absent du cadre de notation.
La nature et la biodiversité ne comptent toujours pas
Malgré l'élan croissant autour de la divulgation financière liée à la nature, le GRESB 2026 n'introduit pas d'indicateur de performance lié à la biodiversité ou à la nature. Plus important encore, il n'évalue pas encore la gestion des risques liés à la nature.
L'indicateur RM7 intitulé "Nature et biodiversité" reste facultatif et non noté dans la norme 2026. Cela signifie que les propriétaires immobiliers n'obtiennent aucun point GRESB pour l'évaluation des risques liés à la nature, le suivi des niveaux de référence de la biodiversité, la mise en œuvre de solutions basées sur la nature, le suivi de la santé des écosystèmes ou la restauration de l'habitat sur ou autour des bâtiments.
Bien que le GRESB ait renforcé les exigences en matière de mesure du carbone incorporé, amélioré la crédibilité de l'objectif net-zéro et augmenté la notation de la collaboration des locataires, la nature continue d'être traitée comme un sujet émergent plutôt que comme une catégorie de performance.
Le message est clair. Le GRESB reconnaît que la nature est importante, mais pas encore suffisamment pour avoir un impact sur la notation ou l'évaluation.
Ce que le GRESB a changé en 2026
Le GRESB a introduit plusieurs mises à jour notées affectant les résultats de l'analyse comparative. Les mises à jour complètes de la norme 2026 fournissent des spécifications techniques complètes.
Catégorie de mise à jourChangement de cléImpact de la notationCarbone incorporéNouvel indicateur à 5 points (DMA2) pour la composante "développement" ; la composante "performance" fait passer le score de l'aménagement des locaux de 1,5 à 2,5 points.Développement : -8 à 0 points (moyenne -5,3) ; Performance : impact minimeObjectifs zéro netUn seul objectif global est nécessaire avec un marquage au niveau des actifs ; réductions à court terme (avant 2030), à moyen terme (2030-2040) et à long terme (2050).Pas d'impact immédiat sur la notation ; exigences de crédibilité renforcéesEngagement des locatairesLa note attribuée aux programmes de location et d'aménagement écologiques passe de 1,5 à 2,5 points chacun.Potentiel de +1 point par indicateurChamp d'application des GESLes émissions des espaces locatifs contrôlés par les propriétaires ont été reclassées du champ d'application 3 aux champs d'application 1 et 2.-2 à +2 points pour les actifs concernés (3% du portefeuille)Nature et biodiversitéRM7 reste un indicateur expérimental non notéImpact nul sur la notation
Le tableau révèle l'écart stratégique. Alors que le GRESB évalue le carbone incorporé et la collaboration des locataires, les interventions basées sur la nature n'obtiennent aucun point malgré les exigences réglementaires croissantes. Comprendre comment le GRESB se situe par rapport aux principales normes de construction écologique permet de comprendre pourquoi cet écart est important pour les propriétés qui cherchent à obtenir plusieurs certifications.
Pourquoi le fossé naturel est-il important pour l'immobilier commercial ?
L'environnement réglementaire évolue plus rapidement que le GRESB en ce qui concerne la nature et la biodiversité.
La directive sur les rapports de durabilité des entreprises (CSRD) exige la publication d'informations sur la nature à partir de 2025-2026 pour les grandes entreprises opérant en Europe. La Taskforce for Nature-related Financial Disclosure (TNFD ) est en train de devenir la référence mondiale en matière d'évaluation des risques liés à la nature.
Les investisseurs, en particulier en Europe et au Canada, attendent de plus en plus de mesures de la nature au niveau des actifs. Les villes d'Amérique du Nord introduisent des exigences en matière de biodiversité dans les permis de construire, notamment pour les toits verts, les plantes indigènes et le soutien aux pollinisateurs. Des études menées par BOMA International, JLL et CBRE montrent que les caractéristiques positives en matière de nature contribuent à la satisfaction des locataires et à la différenciation des biens immobiliers, même en l'absence de notation GRESB.
Implications stratégiques pour les portefeuilles
Il s'agit de la dernière fenêtre avant que la nature ne soit intégrée à la carte de score. Le GRESB a introduit la RM7 comme non notée en 2025, signalant une notation future même si elle n'est pas mise en œuvre en 2026.
Les portefeuilles qui mesurent aujourd'hui l'impact sur la nature seront les premiers à être évalués par le GRESB en fonction de la biodiversité. Il s'agit notamment d'établir des bases de référence en matière de biodiversité, d'évaluer les dépendances des services écosystémiques, d'évaluer les risques liés à la nature et de mettre en œuvre des interventions mesurables. Les propriétés peuvent renforcer leur reporting en s'appuyant sur les cadres TNFD pour exceller dans le reporting du GRESB, créant ainsi une double valeur à la fois pour la conformité réglementaire et pour la préparation de l'analyse comparative.
Les propriétés disposant de programmes d'apiculture urbaine, d'infrastructures vertes ou de restauration d'habitats doivent les documenter à l'aide de cadres de risques naturels. Cela permet d'être prêt pour le GRESB tout en offrant une valeur actuelle grâce à l'engagement des locataires et aux programmes d'équipements ESG.
Le délai de certification des bâtiments est prolongé jusqu'en 2028
Le GRESB a révisé les critères pour les systèmes de certification des bâtiments, mais a repoussé la mise en œuvre à 2028. Aucun changement n'affecte les normes 2025-2026. Les principales certifications, notamment LEED et WELL Building Standard, sont maintenues selon les critères actuels.
Préparation de la candidature pour 2026
Le GRESB fournit des rapports sur les scores simulés pour 2026 afin d'aider à évaluer l'exposition des portefeuilles aux changements de score. Les domaines de préparation prioritaires comprennent la mesure du carbone incorporé pour les projets de développement, la documentation de l'objectif net-zéro avec marquage au niveau de l'actif, et l'amélioration des programmes d'engagement des locataires. Pour les organisations qui évaluent les investissements dans le développement durable, l'examen du retour sur investissement du GRESB dans l'immobilier commercial aide à justifier les budgets de préparation et l'allocation des ressources.
Le fossé entre la réglementation et la reconnaissance
Le GRESB 2026 continue de donner la priorité aux mesures relatives au carbone, à l'énergie, à l'eau et aux déchets. Toutefois, l'écart entre les exigences réglementaires en matière de divulgation de la nature et la notation du GRESB crée une tension stratégique. Les organisations doivent décider si elles investissent maintenant dans la mesure de la nature malgré l'absence d'impact du GRESB, ou si elles attendent la mise en œuvre de la notation.
Les faits favorisent les précurseurs. Lorsque le GRESB a introduit le carbone incorporé sans notation en 2025 avant la notation complète en 2026, les organisations disposant de protocoles établis ont géré la transition en douceur. Le même schéma s'applique probablement à la nature et à la biodiversité, car le TNFD, le CSRD et les attentes des investisseurs créent une pression externe indépendante du GRESB.
Conclusion
Le GRESB 2026 renforce le carbone incorporé, les objectifs nets zéro et la collaboration avec les locataires tout en maintenant la stabilité de la notation. La nature et la biodiversité restent en dehors du cadre de notation malgré l'élan réglementaire et l'intérêt des investisseurs. Cela crée à la fois une lacune actuelle et une opportunité future pour les portefeuilles qui établissent des capacités de mesure avant que les exigences de notation n'arrivent.
La question est de savoir s'il faut mener la transition ou la suivre. Un investissement précoce dans la mesure de la nature permet d'assurer la conformité aux réglementations, l'information des investisseurs et l'engagement des locataires, et ce au-delà d'un seul point de référence.
