Combien coûtent l'inoccupation et le roulement dans un immeuble de 150 unités?

À retenir

• Le roulement d'un logement coûte en moyenne de 3 872 $ à 4 000 $ par unité. Le loyer perdu compte pour environ 40 % du total.
• Un immeuble de catégorie A de 150 unités affichant un roulement de 43 % à 50 % fait face à une facture de 260 000 $ à 300 000 $ par année.
• Le loyer perdu à lui seul représente de 134 000 $ à 180 000 $ de ce total, selon le niveau de loyer.
• Les périodes d'inoccupation s'allongent, ce qui ajoute environ 275 $ par unité par rapport à 2020.
• Le taux de roulement est le levier que les gestionnaires d'actifs contrôlent.

Le roulement ressemble à un poste budgétaire. Il se comporte comme une taxe récurrente sur l'ensemble de votre immeuble.

La plupart des contenus sur le sujet s'arrêtent à une seule unité. Cela n'aide pas le gestionnaire d'actifs ou le gestionnaire immobilier responsable d'un immeuble de catégorie A stabilisé de 150 unités, qui a besoin de connaître l'impact annuel réel sur le NOI (revenu net d'exploitation).

Cet article fait le calcul pour cet immeuble. Un seul roulement coûte aujourd'hui près de 4 000 $. Multipliez par 65 à 75 remises en état par année et le total dépasse 260 000 $. La plus grande part est le loyer perdu, qui dépend directement du nombre d'unités qui changent de mains.

Ce que coûte vraiment le roulement d'un logement

Le chiffre le plus souvent cité vient du Resident Experience Management Report 2023 de Zego, un sondage mené auprès de 630 gestionnaires immobiliers d'immeubles de plus de 250 unités. Ce sondage établit le coût moyen d'un roulement à 3 872 $ par unité, la moyenne sur trois ans se maintenant près de 4 000 $. Les estimations plus larges de l'industrie situent généralement la fourchette entre 1 000 $ et 5 000 $ par remise en état, selon l'état de l'unité et les coûts de main-d'œuvre locaux.

Les coûts grimpent, et les périodes d'inoccupation durent plus longtemps qu'avant la pandémie. Le roulement demeure l'une des plus grandes dépenses contrôlables d'un état des résultats multirésidentiel.

Où va l'argent

Le rapport 2023 de Zego décompose la moyenne de 3 872 $ en quatre postes :

• Loyer perdu et inoccupation : 1 560 $ (environ 40 % du total)
• Concessions : 1 218 $
• Réparations de l'unité : 736 $
• Marketing : 358 $

Le loyer perdu est le poste le plus important à lui seul. Il commence au déménagement et court jusqu'au début du bail suivant. Les réparations varient beaucoup selon l'état de l'unité. Les dépenses de marketing dépendent de la concurrence locale.

Le point clé pour les gestionnaires d'actifs : cette part de 40 % attribuable au loyer perdu n'est pas fixe. Elle augmente ou diminue selon la durée d'inoccupation et le nombre d'unités qui changent de mains.

Ce que l'inoccupation ajoute à la facture

C'est là que les coûts s'accumulent. Selon RealPage, un logement est resté inoccupé 34,4 jours en moyenne à la fin de 2024, contre environ 30 jours au début de 2020, ce qui ajoute près de 275 $ par unité. Le loyer effectif national s'établissait en moyenne à 1 818 $ par mois en janvier 2025, selon RealPage. Cela représente environ 60 $ par jour de loyer perdu.

À 34,4 jours d'inoccupation, un seul roulement coûte plus de 2 000 $ en loyer perdu, avant la moindre réparation.

Les délais de location se sont aussi allongés. Selon Apartment List, le délai entre l'affichage et la signature atteint maintenant 41 jours en moyenne, et le taux d'inoccupation national a atteint 7,3 % au début de 2026. Plus une unité reste vide, plus le NOI écope.

Le calcul pour un immeuble de catégorie A de 150 unités

Voici un calcul détaillé pour un immeuble résidentiel de catégorie A stabilisé de 150 unités. Les chiffres nationaux servent de plancher conservateur. Le modèle présente aussi une hypothèse de loyer de catégorie A de 2 400 $ par mois (au-dessus de la moyenne nationale) pour illustrer comment les coûts de loyer perdu évoluent dans les immeubles haut de gamme. Ce chiffre de catégorie A est une hypothèse, pas une statistique sourcée.

Étape 1 : calculer les départs annuels

• 150 unités × taux de roulement de 43 % = 65 remises en état par année
• 150 unités × taux de roulement de 50 % = 75 remises en état par année

Le roulement national se situe entre 40 % et 50 %. Les sondages de Zego montrent une rétention d'environ 56 % à 57 %. MAA a déclaré un roulement de 41,5 % au premier trimestre de 2025.

Étape 2 : calculer le coût total du roulement

• 65 remises en état × 4 000 $ chacune = 260 000 $ par année
• 75 remises en état × 4 000 $ chacune = 300 000 $ par année

Étape 3 : isoler le loyer perdu

Au loyer effectif national d'environ 1 818 $ par mois (environ 60 $ par jour) :

• 65 remises en état × 34,4 jours d'inoccupation × 60 $ par jour ≈ 134 000 $ par année

À l'hypothèse de loyer de catégorie A de 2 400 $ par mois (environ 80 $ par jour) :

• 65 remises en état × 34,4 jours d'inoccupation × 80 $ par jour ≈ 179 000 $ par année

Étape 4 : transposer à des actifs plus grands

Le même calcul suit le nombre d'unités. À un roulement de 40 % à 50 % et 4 000 $ par remise en état, un immeuble de 225 unités atteint environ 360 000 $ à 450 000 $ par année, et un immeuble de 300 unités dépasse 480 000 $.

Ces totaux sont des calculs illustratifs, pas des statistiques publiées.

Pourquoi ce chiffre est en réalité un problème de rétention

Les gestionnaires d'actifs et les gestionnaires immobiliers ne peuvent pas faire grand-chose sur le prix de la peinture ou les taux de main-d'œuvre. Ils peuvent changer le nombre d'unités qui se libèrent.

Les résidents partent pour des raisons contrôlables comme les hausses de loyer et les problèmes d'entretien non résolus. Trente et un pour cent des locataires ont cité l'entretien comme facteur dans leur décision de partir, selon des données de la NMHC reprises dans le rapport 2023 de Zego. À l'inverse, les résidents satisfaits sont 34 % moins susceptibles de prévoir un déménagement dans l'année.

La stabilité du personnel compte aussi. Le sondage 2023 de Zego a révélé que les immeubles dont le roulement de personnel est inférieur à 20 % affichent en moyenne 60 % de rétention des résidents, contre 54 % pour ceux qui dépassent ce seuil. Le Renter Preferences Report 2025 d'AppFolio a constaté que les locataires satisfaits de leur gestionnaire immobilier sont 73 % plus susceptibles de renouveler.

Le roulement le moins cher est celui qui n'a jamais lieu. Pour un immeuble de 150 unités, une amélioration de six points de la rétention représente environ neuf remises en état de moins par année, soit 36 000 $ d'économies annuelles.

Réduire le coût du roulement en gardant les résidents plus longtemps

Des remises en état plus rapides grugent les marges. Ce sont les renouvellements qui déplacent le total.

Le sentiment d'appartenance est un moteur de rétention que les gestionnaires d'actifs peuvent façonner à l'échelle d'un portefeuille. Les programmes qui offrent aux résidents quelque chose de mémorable renforcent l'identité de l'immeuble et donnent aux équipes une raison d'engager la conversation au moment du renouvellement. Une étude myQ Community de 2025 menée auprès de locataires de catégorie A a conclu que les interactions avec le personnel, des commodités engageantes et un sentiment de lien sont les plus forts moteurs de satisfaction.

Le programme d'apiculture gérée sur les toits et d'engagement des occupants d'Alvéole est conçu pour cela. Il comprend des visites d'apiculteurs, des ateliers, du miel personnalisé et un engagement à l'année. Le tableau de bord MyHive donne aux équipes des données de participation qu'elles peuvent citer en conversation de renouvellement comme en reddition de comptes.

C'est déployable et peu exigeant. Les équipes obtiennent une commodité clés en main qui fonctionne à l'échelle d'un portefeuille et qui alimente la divulgation de biodiversité pour GRESB, WELL et LEED. Une hausse modeste des renouvellements se traduit directement par moins de remises en état et moins de loyer perdu.

Foire aux questions

Combien coûte la remise en état d'un logement?

Environ 3 872 $ à 4 000 $ par unité en moyenne, selon le sondage 2023 de Zego. Les estimations plus larges de l'industrie situent la fourchette entre 1 000 $ et 5 000 $ selon l'état de l'unité. Le loyer perdu est le poste le plus important, à environ 40 %.

Quel est un bon taux de roulement en multirésidentiel?

Le roulement national se situe entre 40 % et 50 % par année, et certains grands exploitants déclarent des taux dans la fourchette des 40 %. C'est en poussant la rétention au-delà de 60 % que les gestionnaires d'actifs voient des économies significatives.

Combien de temps prend la remise en état d'un logement?

Les travaux de remise en état prennent quelques jours. La période d'inoccupation complète atteignait en moyenne 34,4 jours à la fin de 2024, selon RealPage. Le délai entre l'affichage et la signature atteint maintenant 41 jours à l'échelle nationale. Chaque jour supplémentaire est du loyer perdu.

Combien le roulement coûte-t-il chaque année à un immeuble de catégorie A de 150 unités?

Environ 260 000 $ à 300 000 $ par année, à un roulement de 43 % à 50 % et 4 000 $ par remise en état. Le loyer perdu compte pour 134 000 $ à 180 000 $ de ce total. Ce sont des calculs illustratifs. Les loyers de catégorie A font monter la part attribuable au loyer perdu.

L'essentiel

Le roulement n'est pas un problème d'entretien. C'est un problème de rétention assorti d'une facture à six chiffres.

Pour un gestionnaire d'actifs responsable d'un immeuble de catégorie A de 150 unités, l'inoccupation et le roulement drainent de 260 000 $ à 300 000 $ du NOI chaque année. Le levier contrôlable est le taux de roulement, pas le prix unitaire.

Le programme d'apiculture sur les toits et d'engagement des occupants d'Alvéole est conçu pour les portefeuilles multirésidentiels qui veulent renforcer la rétention sans alourdir les opérations. Réservez une démo pour voir comment il fonctionne dans vos immeubles.