La biodiversité s'invite dans les DDQ des investisseurs : voici comment réagir.

Par Alex McLean, PDG et cofondateur, Alvéole

Au cours de la dernière année et demie, j'ai eu de nombreuses conversations sur la biodiversité avec des professionnels de l'immobilier. Certaines ont été simples. Beaucoup ne l'ont pas été. La biodiversité est réellement complexe, et le secteur cherche encore quoi en faire concrètement.

Mais quelque chose a changé. Et si vous ne l'avez pas encore senti, cela viendra.

Pourquoi la biodiversité est désormais un enjeu immobilier

Commençons par la question qu'on me pose le plus souvent : Pourquoi est-ce que cela me concerne ? Je possède un portefeuille d'immeubles commerciaux, pas une forêt.

La question est légitime. Mais voici ce que dit la science : l'environnement bâti et les changements d'affectation des terres figurent parmi les deux principales causes de la perte de biodiversité à l'échelle mondiale. La TNFD (la Taskforce on Nature-related Financial Disclosures, désormais soutenue en tant que cadre par plus de 24 000 milliards de dollars d'actifs sous gestion) place l'immobilier directement dans son champ d'application. C'est aussi le cas de GRESB, qui a récemment ajouté RM-7, une catégorie dédiée à la biodiversité. LEED V5 consacre maintenant environ 25 % de l'ensemble de son cadre à des critères liés à la biodiversité. BREEAM l'intègre depuis des années.

Ce n'est plus un enjeu marginal. Les cadres de certification et d'investissement en ont fait un sujet significatif.

La pression des DDQ est réelle, et elle s'accélère

Il y a trois ans, la biodiversité n'apparaissait pratiquement pas dans les questionnaires de diligence raisonnable (DDQ) des commanditaires. Aujourd'hui, la plupart des grands commanditaires posent des questions sur la biodiversité dans leurs DDQ. Ce qui a changé, ce n'est pas seulement la présence de ces questions. C'est leur profondeur.

Les premières questions étaient générales : Avez-vous une stratégie de biodiversité ? Réfléchissez-vous aux risques et aux dépendances ? Certains commanditaires en sont encore là. Mais l'avant-garde a beaucoup évolué. Nuveen, APG, AP2 et, tout récemment, Norges Bank Investment Management (qui vient de publier un cadre de 15 pages détaillant les indicateurs précis qu'ils attendent des sociétés en portefeuille) sont de grands allocateurs de capitaux qui font de la nature un élément incontournable de leur évaluation des gestionnaires immobiliers.

La direction est claire. Les DDQ sur la biodiversité passent du « parlez-nous de votre stratégie » au « montrez-nous les données ».

Les trois niveaux de données sur la biodiversité

C'est là que la plupart des équipes se heurtent à un mur, et c'est compréhensible. Contrairement au carbone, où il existe essentiellement une seule mesure à gérer, la biodiversité est multidimensionnelle. On parle de couverture du sol, de proximité des zones protégées, de pollution lumineuse, d'effet d'îlot de chaleur, d'abondance moyenne des espèces — et ce, avant même d'aborder la surveillance sur le terrain.

Chez Alvéole, nous l'abordons en trois niveaux.

L'analyse à distance est le point de départ pour la plupart des portefeuilles. Grâce aux données de télédétection et à l'imagerie satellite, nous pouvons évaluer un portefeuille entier au regard d'un ensemble normalisé d'indicateurs tirés directement des lignes directrices de la TNFD pour l'immobilier. Vous obtenez ainsi un portrait des concentrations de risques et d'occasions, sans que personne ait à se rendre sur un site. C'est rapide, évolutif, et de plus en plus la première chose qu'un commanditaire averti vous demandera de produire.

La validation sur le terrain est le niveau suivant. Cela passe par des capteurs : des appareils qui utilisent l'IA pour écouter la nature et identifier oiseaux, chauves-souris, insectes et pollinisateurs par le son. Les insectes sont particulièrement utiles, car ce sont des indicateurs très sensibles. Une application de pesticide, l'aménagement d'un toit vert, un changement dans ce qui est planté sur le site : tout cela se reflète dans les données de diversité et d'abondance des insectes en quelques semaines. C'est ce type de surveillance qui permet d'établir une base de référence en biodiversité, de suivre les progrès dans le temps et de démontrer une amélioration réelle.

L'analyse comparative et les rapports font le lien entre le tout. Nous ne comparons pas votre immeuble à une forêt tropicale. Nous le comparons à des actifs comparables dans la même région, à partir d'une base de données de plus de 100 000 propriétés, et nous repérons les écarts suffisamment importants pour être significatifs sur le plan financier. Ces résultats s'intègrent directement au cadre RM-7 de GRESB et à la structure de reddition de comptes de la TNFD.

Cela n'a pas à coûter une fortune. Une analyse à distance rigoureuse sur un grand portefeuille est plus abordable que la plupart des équipes ne le pensent, et les programmes de capteurs sur le terrain reviennent à environ 1 000 $ par actif par année.

Ce que les investisseurs veulent réellement voir

La question RM-7 de GRESB sera vraisemblablement notée dans un avenir proche, c'est-à-dire qu'elle comptera pour un pointage. Le cas échéant, une réponse purement narrative ne suffira pas.

Ce que font aujourd'hui les entreprises de premier plan : reconnaître la biodiversité comme un sujet significatif à l'échelle de l'entité, définir un ou deux indicateurs couvrant les quatre piliers — risques, occasions, impacts et dépendances —, réaliser une analyse à distance sur l'ensemble du portefeuille, et mener un travail de terrain plus approfondi sur un sous-ensemble pertinent d'actifs, priorisés selon les endroits où le risque ou l'occasion est le plus élevé.

Vous n'avez pas besoin de capteurs sur chaque immeuble. Vous avez besoin d'une stratégie crédible, appuyée par les données, qui montre que vous avez abordé la question de façon systématique.

Ce que la plupart des gens oublient

Il y a une chose que je ne veux pas perdre de vue dans cette conversation sur les données : la nature sur un site profite aussi aux locataires. Nous comptons 26 000 locataires qui consultent chaque mois des nouvelles des abeilles sur notre plateforme. L'an dernier, nous avons organisé des activités qui ont mobilisé près de 400 000 personnes dans différents immeubles.

Ce n'est pas accessoire. Il y a là une véritable histoire de différenciation, qui fonctionne aussi bien dans une conversation de location que dans une rencontre avec un commanditaire. La rigueur des données et la dimension humaine ne s'opposent pas. Bien menées, elles se renforcent mutuellement.

Par où commencer

Si la biodiversité a commencé à apparaître dans vos DDQ et que vous ne savez pas trop comment y répondre, voici mon conseil honnête : n'attendez pas que les cadres vous y obligent. Les entreprises qui ont une longueur d'avance l'ont prise en commençant simplement. Un ou deux points de données sur l'ensemble du portefeuille, une méthodologie claire, une stratégie documentée.

Les données sont collectables à grande échelle. Les cadres convergent. Et les attentes des investisseurs ne vont que dans une seule direction.

Vous voulez savoir où en est votre portefeuille en matière de biodiversité et comment le présenter dans votre prochain DDQ ? Communiquez avec notre équipe pour une évaluation de la biodiversité.